قروض ملكية المساكن وخطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOC) وعمليات إعادة التمويل النقدي هي ثلاث طرق لتحويل قيمة منزلك إلى أموال يمكنك استخدامها لتحقيق أهداف أخرى ، مثل الدفع مقابل تحسين المنزل أو توحيد الديون.
يمكنك الحصول على النقد عن طريق الاقتراض مقابل ملكية منزلك ، وهو الفرق بين القيمة الحالية لمنزلك والمبلغ المتبقي لدفع رهنك العقاري.
على الرغم من أن هذه القروض متشابهة ، إلا أنها ليست متماثلة. إذا كان لديك رهن عقاري بالفعل ، فسيكون قرض ملكية المنزل أو HELOC بمثابة دفعة ثانية يتعين عليك سدادها ، في حين أن إعادة التمويل النقدي يحل محل الرهن العقاري الحالي الخاص بك برهن جديد - مع استكمال المدة الخاصة به ، وسعر الفائدة ، والدفع الشهري.
إذا كنت تفكر في الاستفادة من ملكية منزلك ، فإليك ما يجب أن تعرفه.
ابدأ بالتحقق من ملكية منزلك
تأتي ملكية منزلك من سداد قرض المنزل الخاص بك ويمكن أن تزيد أيضًا من تقدير الممتلكات. يعد بيع منزلك ، بالطبع ، إحدى الطرق لتحويل تلك الأسهم إلى نقود. ولكن إذا كنت تتطلع إلى الاستفادة من هذه الأموال دون البيع ، فعليك الاقتراض مقابل حقوق الملكية من خلال قرض لشراء منزل أو حد ائتمان أو إعادة تمويل نقدًا.
بالطبع ، يجب أن يكون لديك قدر كبير من حقوق الملكية العقارية أولاً.
لمعرفة مقدار ملكية المنزل لديك ، قم بتقدير قيمة منزلك واكتشف المبلغ الذي لا تزال مدينًا به على الرهن العقاري. إذا كان الاختلاف بين الرقمين رقمًا موجبًا ، فهذا هو الرصيد الذي تملكه في المنزل. ولكن إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة منزلك ، فأنت لست مرشحًا لإعادة التمويل النقدي أو قرض ملكية المنزل أو HELOC.
كم لديك من حقوق الملكية? يمكن أن تساعدك حقوق الملكية في منزلك على الدفع مقابل التحسينات. يمكن لـ NerdWallet أن يوضح لك مقدار ما هو متاح. رؤية حقوق الملكية بيتيقروض المنازل و HELOCs مقابل. عمليات إعادة تمويل السحب النقدي: فهم خياراتك
تختلف المؤهلات باختلاف المُقرض ، ولكن إذا كان لديك ما لا يقل عن 15٪ من حقوق الملكية العقارية ، فقد تكون مرشحًا للحصول على أحد هذه القروض. فيما يلي أساسيات كل:
قروض شراء المساكن
يتيح لك قرض ملكية المنزل اقتراض مبلغ إجمالي تسدده بعد ذلك بسعر ثابت. إنه من الناحية الفنية رهن عقاري ثانٍ ، لذلك ستسدد دفعاته بالإضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية المنتظمة. (استثناء واحد: إذا تم سداد منزلك وحصلت على قرض لشراء منزل ، فسيتم اعتباره رهنًا عقاريًا أساسيًا لك.)
»المزيد: كيف تعمل قروض الأسهم العقارية
خط الائتمان للأسهم الرئيسية (HELOC)
إن خط ائتمان حقوق الملكية العقارية هو أيضًا رهن عقاري ثان يتطلب دفعة شهرية إضافية. ولكن بدلاً من الحصول على النقود دفعة واحدة ، يمكنك الاقتراض حسب الحاجة خلال فترة السحب. ثم تقوم بعد ذلك بسداد ما اقترضته بالإضافة إلى الفائدة خلال فترة السداد. على عكس قروض شراء المساكن ، عادةً ما تأتي HELOCs بمعدل قابل للتعديل ، لذلك ستختلف مدفوعاتك الشهرية.
»المزيد: فهم خطوط ائتمان الأسهم العقارية
إعادة التمويل النقدي
إعادة التمويل النقدي يحل محل الرهن العقاري الأصلي الخاص بك بقرض جديد تمامًا أكبر مما تدين به حاليًا. يوفر الفرق بين مبلغ القرض الحالي ومبلغ القرض الجديد "سحب الأموال. "وعلى الرغم من أن معدلات إعادة تمويل السحب النقدي أعلى عمومًا من معدلات إعادة التمويل لأجل ومعدلات الفائدة ، فمن المحتمل أن يظل سعر الفائدة أقل من سعر قرض شراء منزل أو معدل HELOC.
»المزيد: إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي
كيف تتشابه قروض شراء المنازل ، و HELOCs ، وعمليات إعادة التمويل النقدي
-
ستحتاج عادةً إلى نسبة قرض إلى قيمة بعد المعاملة تبلغ 90٪ أو أقل للتأهل لأي منها.
-
يمكنك استخدام الأموال على النحو الذي تراه مناسبًا ، على الرغم من أنه يوصى عمومًا بأن يقترض مالكو المنازل فقط مقابل حقوق ملكية المنازل من أجل تحسين المنازل ذات القيمة المضافة أو توحيد الديون.
-
منزلك هو الضمان ، لذا فإن عدم سداد المدفوعات قد يؤدي إلى حبس الرهن.
كيف تختلف قروض شراء المساكن و HELOCs عن عمليات إعادة التمويل النقدي
-
تكون أسعار الفائدة عمومًا أقل بالنسبة لعمليات إعادة التمويل النقدي منها بالنسبة لقروض ملكية المنازل أو HELOCs.
-
تكون تكاليف الإغلاق بشكل عام أعلى بالنسبة لعمليات إعادة التمويل النقدي ، حيث أن إعادة التمويل هي في الأساس رهن عقاري جديد تمامًا. عادة ما تكون تكاليف إغلاق قروض الأسهم العقارية و HELOCs أقل.
-
ينتج عن تعويض السحب النقدي قرض واحد أكبر ، في حين أن قرض ملكية المنزل أو خط الائتمان هو قرض بالإضافة إلى الرهن العقاري الأول الخاص بك.
الأسئلة الشائعة التي تقارن قروض شراء المساكن ، و HELOCs ، وعمليات إعادة التمويل النقدي
هل الأفضل الحصول على رهن عقاري ثان أو إعادة تمويل?
إذا كنت تزن رهنًا عقاريًا ثانيًا في شكل قرض لشراء منزل أو HELOC مقابل إعادة تمويل نقدية ، فإليك بعض الأشياء التي يمكنك وضعها في الاعتبار.
معدلات الرهن العقاري الحالية: إذا كان من الممكن أن تؤدي إعادة التمويل إلى الحصول على معدل أقل وكنت تنوي البقاء في المنزل لفترة كافية للوصول إلى نقطة التعادل ، فقد يكون رد الأموال النقدية أكثر منطقية من الرهن العقاري الثاني.
المزيد: انظر معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري اليوم
كم تريد اقتراضه: اقتراض مبلغ صغير نسبيًا من المال? قد يكون قرض ملكية المنزل خيارًا أفضل نظرًا لأنك لن تضطر إلى دفع تكاليف إغلاق إعادة تمويل ضخمة ولكنك ستستمر في تلقي الأموال كمبلغ مقطوع. تأتي قروض الأسهم العقارية و HELOCs مع تكاليف الإغلاق ، لذلك إذا كنت تبحث فقط عن القليل من السيولة ، فقد تكون بطاقة ائتمان منخفضة الفائدة أو قرض شخصي صغير كافيًا.
خططك للحصول على المال: إذا لم تكن متأكدًا بالضبط من المبلغ الذي ستحتاج إلى اقتراضه ، أو قد تتكشف عملية تجديدك على مدار فترة زمنية طويلة ، فقد تكون HELOC هي خيارك الأفضل. ولكن إذا كانت خطط التحسين الخاصة بك غامضة ، فإن استخدام منزلك كضمان لـ HELOC يعد اقتراحًا محفوفًا بالمخاطر.
كم من الوقت ستعيش في المنزل: إذا كنت تنوي الانتقال في غضون فترة زمنية قصيرة نسبيًا ، فقد يكون قرض ملكية المنزل أكثر منطقية من إعادة التمويل أو الحصول على HELOC. قد يكون لإعادة التمويل النقدي معدل فائدة أقل ، ولكن الأمر سيستغرق عدة سنوات لاسترداد تكاليف الإغلاق التي ستدفعها مقدمًا. تميل HELOCs أيضًا إلى أن يكون لها عمر طويل - 10 سنوات لفترة السحب و 20 عامًا للسداد. ولكن إذا قمت ببيع منزلك قبل أن تنتهي من سداد HELOC ، فسيتعين عليك دفع الرصيد كمبلغ مقطوع.
»المزيد: اعثر على أفضل مقرضي قروض الأسهم العقارية
أيهما أسهل للتأهل له?
عادةً ما يكون التأهل لسحب الأموال أسهل قليلاً من التأهل للحصول على قرض HELOC أو قرض رأس المال. أنها تحل محل الرهن العقاري الأساسي الخاص بك ؛ مثل هذا المقرض لأنه يمنحهم "المركز الأول " كدائن.
"عادةً ما يكون التأهل لسحب الأموال أسهل قليلاً. "قروض الملكية العقارية و HELOCs هي "الرهون العقارية الثانية. "بصرف النظر عن كونه رهنًا عقاريًا إضافيًا بالإضافة إلى قرض المنزل الأصلي ، فهذا يعني أيضًا أن القرض الجديد أو خط الائتمان الجديد يحتل المرتبة الثانية عندما يتعلق الأمر بأولوية السداد.
سواء كنت قد قررت الحصول على HELOC ، أو قرض ملكية منزل أو إعادة تمويل نقدية ، فتسوق للحصول على أفضل الأسعار والشروط. لا يتعين عليك الذهاب إلى مقرض الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، على الرغم من أنك قد ترغب في طلب عرض أسعار.
نصيحة Nerdy: قد يكون التسوق بالمقارنة للحصول على قروض شراء المساكن أو عمليات إعادة التمويل النقدي أكثر صعوبة في الوقت الحالي ، حيث توقف بعض المقرضين عن تقديم هذه القروض بسبب المخاوف الاقتصادية.»المزيد: انظر أفضل المقرضين لإعادة التمويل النقدي
كم يمكنك الاقتراض?
مع قرض رأس المال ، أو HELOC أو إعادة تمويل النقد ، سيعتمد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه على عدة متغيرات. يلعب مقدار حقوق الملكية في المنزل ، ودرجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل ونسبة القرض إلى القيمة ، دورًا في تحديد مقدار ما سيسمح لك المقرض بالاقتراض وبأي معدل.
أيضًا ، لا يمكنك استعارة القيمة الكاملة لمنزلك. توقع ألا تزيد ديون قرضك الكلي عن 90٪ من قيمة منزلك.
»المزيد: قائمتنا لأفضل المقرضين HELOC
متى يتعين عليك سدادها?
يمكن أن تمتد المراجعة النقدية إلى 30 عامًا ، تمامًا مثل الرهن العقاري الأساسي. عند إعادة التمويل للحصول على نقود ، يمكنك اختيار الاحتفاظ بمدتك الأصلية ، أو الانتقال إلى فترة أقصر أو تمديد فترة مدتك. قد تزيد مدفوعاتك الشهرية مع إعادة التمويل النقدي ، خاصة إذا كان القرض الجديد قصير الأجل أو كان بمبلغ أكبر بكثير من الرهن العقاري الأصلي.
مع HELOC ، لا تكون المدفوعات عادة مطلوبة خلال فترة السحب. يمكن أن يختلف طول فترة السحب ، لكن 10 سنوات شائعة جدًا. خلال فترة السحب ، قد يكون لديك خيار سداد دفعات شهرية مقابل الفائدة. بمجرد أن تكون في فترة السداد الخاصة بـ HELOC ، فسوف تقوم بسداد مدفوعات مقابل كل من رأس المال والفائدة. فترة السداد على HELOC أطول من فترة السحب ؛ 20 عامًا هي المعيار إلى حد ما (لذلك ، إذا تم دمجها مع فترة السحب ، فهي قرض مدته 30 عامًا).
عادة ما تكون قروض حقوق الملكية العقارية أقصر ، مع فترات سداد لا تزيد عن 15 عامًا. الحفاظ على المدى القصير - مع التأكد من قدرتك على تحمل المدفوعات - يقلل من إجمالي مبلغ الفائدة الذي ستدفعه.
»المزيد: شاهد أسعار HELOC الحالية
هي العائدات خاضعة للضريبة?
ملكية المنزل هي نوع من الربح (في المصطلحات الضريبية ، يُطلق عليه "مكسب رأس المال ") لا تدركه إلا عند بيع منزلك. لذا فإن الأموال التي تحصل عليها من إعادة التمويل النقدي أو HELOC أو قرض الأسهم العقارية لا تخضع للضريبة لأنها أموال مقترضة عليك سدادها.
هل الفائدة المدفوعة معفاة من الضرائب?
يجب أن تكون الفوائد المدفوعة على قروض الأسهم العقارية و HELOCs معفاة من الضرائب طالما أن الأموال التي اقترضتها تستخدم لتحسين المنزل. وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية ، يجب استخدام العائدات لشراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب الذي يؤمن القرض. "
يتم التعامل مع إعادة التمويل النقدي مثل أي رهن عقاري ذي رهن أول. إذا قمت بتفصيل الخصومات للسنة الضريبية 2020 ، فيمكنك خصم الفائدة المدفوعة على أول 750 ألف دولار من الرهن العقاري.
للبحث في التفاصيل المتعلقة بأي من السيناريوهين ، تحدث إلى مستشار ضرائب موثوق به.
»أكثر: ما فائدة الرهن العقاري للخصم
